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“18年周期”與中國“未來房價”是什么關系?

時間:2017-5-30 10:06:19  作者:佚名  來源:北京青年報  查看:340  評論:0
內容摘要:清華大學國家金融安全專家委員會主任、博士生導師房四海教授日前稱,房價正處在下跌周期。

清華大學國家金融安全專家委員會主任、博士生導師房四海教授日前稱,房價正處在下跌周期。“我們的貨幣也是增長非常快。我們今天所處環境不是別的危機,而是貨幣危機,貨幣的危機本質上是信仰的危機,是人性的危機。二十年的房地產周期,中國房地產漲了18年很正常,未來要跌。”

房四海教授所說的“房價正處在下跌周期”,主要是基于房地產周期波動的相關理論,并預測房地產“未來要跌,也要跌18年”,還言之鑿鑿地說是基于全球宏觀周期等數據追蹤的結論。雖然他沒有提到具體的依據,但從其“18年”的多次表述中我們可以推測,應該與著名的房地產周期“18年周期模型”有關。

那么,“18年周期模型”是個什么東東呢?它究竟與中國“未來房價”是什么關系呢?

英國經濟學家弗雷德·哈里森是全球最著名的房地產周期研究專家,曾準確地預見美國和英國三十年的數次泡沫崩潰。根據哈里森的研究,工業革命以后才有完全意義的房地產周期。工業革命以來200多年的歷史表明,一個完整的房地產周期是18年左右,而且目前依然在起作用。這就是著名的“18年周期模型”。

實際上,18年地產周期規律發現的更早,美國的房地產歷史上曾經出現過十分典型的“18年周期模型”。1933 年,霍默·霍伊特出版了《百年來芝加哥地區土地價值》一書,開啟房地產周期領域研究先河,并首先發現了長度為18年的地價周期。之后不少學者對18年房地產周期進行了更多的研究和分析,1975年—1989年,美國出現了三個大的房地產“大波峰”,構成3個為期50-—60年的長周期,每個長周期可分解為3個長度約18年的房地產周期,研究顯示美國房地產存在十分顯著的“18年房地產周期”現象。

不過,房地產周期研究除了弗雷德·哈里森等為代表的“可知派”,還有“不可知派”學者。他們認為房地產周期是沒有所謂的周期的。

“不可知派”代表性的觀點主要有:市場是有效的:如果房地產確實存在周期,那么參與者都能清楚地意識到處于經濟周期的階段,并采取相應的措施來提前獲益——早在高點到來之前就清空了房產,在低點到來之前就買入了足夠的房產。這樣也就不會有房地產周期的高點和低點,因而也就沒有所謂的房地產周期;周期不能被精確測量:如果有存在周期的話,那么周期一定能夠被精確測量,一定能夠精確地指明目前處于周期的哪一階段,并按周期去預測未來的走勢。

具體到房四海教授所說的房地產“未來要跌”,其實也是一個很模糊的概念,房教授并沒有給出一個明確的時間。“未來”何時“來”,“未來”是一個時間跨度很長的概念,這對居民的房地產等資產配置沒有多少實質性幫助,例如,就像預測一個人總是會要死的,這是絕對正確的。

我們有個現象值得關注,人們往往會“選擇性記憶”,在股市、房市中,永遠存在三種“預測家”:看漲、看跌、維持現狀,在股市、房市上漲的時候,人們就會對“看漲”的經濟學家們津津樂道,對“空軍司令”嘲諷,反之亦然。我們要知道,市場上永遠不缺乏這三類人,投資者要識別其中的市場“噪音”。

實際上,影響“18年周期模型”的因素很多,也并非不可打破的神話。美國從1934年房地產波谷到20世紀70年代,隨著大蕭條后的積極財政政策以及戰后重建,美國房地產周期趨緩,這個時期中長度為18年的周期沒有再被發現。

決定房地產周期的力量很多,在中國雖然沒有大的房地產周期規律可以借鑒,但卻具有較強的政策性周期。這個或許遠比“18年周期模型”更具現實指導意義。應該說,中央讓房地產市場回歸“房子是用來住的,不是用來炒的”決心很大,市場仍可以從“住的”角度來配置房地產,不必受困于“未來要跌”這樣模糊的“算命”,但若以“炒房”的角度來配置大宗資產,至少從短時間來看,或是“刀口舔血”。返回中華智庫園網首頁


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